Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое даёт максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный.

Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества.

1. Методология затратного подхода:

Затратный подход основан на предположении, что затраты на создание объекта являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости.

Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на воспроизводство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Основная формула для расчётов по затратному подходу записывается следующим образом (формула 2):

Величина износа и устареваний объекта оценки определяется величинами физического, функционального и экономического износов и устаревания по формуле 3:

2. Методология сравнительного подхода:

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода, как правило, применяют следующие методы:

Метод сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);

Метод корреляционно-регрессионного анализа.

Метод сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

Метод корреляционно-регрессионного анализа применяется в случае, когда имеется обширная (статистически значимая) база данных по недвижимости аналогичного назначения, включающая достоверную информацию по ценам объектов и их ценообразующих параметрах.

3. Методология доходного подхода:

Оценка недвижимости по её доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от её использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по её доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Основной принцип доходного подхода – стоимость недвижимости определяется будущими доходами её владельца: то есть пересчет будущих денежных потоков, которые дает недвижимость, в стоимость в настоящий момент.

Так как в основе подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то есть право получать все регулярные доходы во время владения, а также доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия), то поэтому при оценке доходной недвижимости рассматривают два источника дохода:

Арендная плата от сдачи собственности в аренду (доход от эксплуатации);

Доход от продажи собственности после владения (реверсия).

Ограничение подхода – при неполной и недостоверной информации о сделках на рынке недвижимости, оценка объектов на основе доходного подхода с достаточной степенью достоверности может осуществляться только для жилых помещений и коммерческих объектов непроизводственного назначения, не требующих дополнительных капитальных вложений. На эти помещения существует стабильный спрос и их можно сопоставить по ряду ключевых параметров.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие:

Только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.;

Учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных;

Доходный подход обеспечивает измерение экономического устаревания.

Недостатки доходного подхода состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и неизысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость:

Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов;

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

4. Метод дисконтирования денежного потока:

Данный метод предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость.

Рыночная стоимость определяется суммарной текущей стоимостью дисконтированных денежных потоков в течение заданного периода прогноза по ставке дисконта на дату оценки.

Дисконтирование денежного потока представляет собой метод, используемый для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путём дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно определяет динамику дохода на инвестиции, изменение в стоимости и ставку дохода.

Расчёт текущей стоимости выглядит следующим образом (формула 4):

Метод представляет собой технику, которая превращает будущие выгоды, ожидаемые инвестором от вложения денег в недвижимость, в текущую стоимость недвижимости.

Эти выгоды совмещают в себе:

Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости, которые являются чистым операционным доходом или чистыми денежными потоками. Они не включают амортизацию или подоходные налоги владельца недвижимости.

Денежный поток от продажи недвижимости в конце предполагаемого периода владения, представляющий выручку от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Необходимо взвешивать риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.

Ставки дохода частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого будущего дохода могут иметь различную степень риска, а потому и различные ставки дохода.

Применение метода требует знания:

Величины и динамики будущих доходов;

Времени получения этих доходов;

Величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода спрогнозированного времени владения активом);

Значения ставки дохода на капиталовложения (ставка дисконта, норма прибыли);

Уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

5. Метод прямой капитализации:

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:

Абсолютные суммы будущих доходов;

Временные периоды получения этих доходов;

Продолжительность времени получения доходов.

Процесс пересчета описывается формулой 5:

При использовании метода предполагается, что время получения доходов будет достаточно долгим, а сам поток стабильным или равномерно меняющимся.

При оценке рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки получено согласованием результатов оценки полученных на основе использованных подходов.

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.

заседанием Научно-методического совета

Российского федерального центра

судебной экспертизы

при Минюсте России,

протокол от 24.11.2004 N 2

МЕТОДИКА

ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОВАРОВ

ПРИ ПРОИЗВОДСТВЕ ТОВАРОВЕДЧЕСКИХ ЭКСПЕРТИЗ

В ЭКСПЕРТНО-КРИМИНАЛИСТИЧЕСКИХ СЛУЖБАХ ФТС РОССИИ

Разработана: специалистом Российского федерального центра судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, при участии сотрудников Российской таможенной академии и специалистов Центрального экспертно-криминалистического таможенного управления.

Внесена в Реестр методических материалов по судебной экспертизе Министерства юстиции Российской Федерации с присвоением регистрационного номера N 002ЭМ/СЭ.

Введение

Среди факторов, определяющих эффективность деятельности экспертов, важное место принадлежит наличию выверенных методик исследования объектов.

Методика - порядок, детально регламентированная программа деятельности, направленной на решение экспертной задачи.

Изучение экспертных заключений по вопросу определения рыночной стоимости товара, выполненных в экспертно-криминалистических службах ФТС России, позволило составить общее представление о состоянии экспертной практики, выявить недостатки назначения и производства экспертиз.

Для совершенствования экспертной практики, устранения существующих недостатков, повышения качества проводимых экспертиз, аргументированности выводов назрела необходимость в разработке методической базы для данного вида исследований.

Цель данного исследования заключается в разработке ряда рекомендаций, которые могут быть использованы для:

Совершенствования процесса экспертного исследования в целом;

Обеспечения полноты исследования, имеющей достаточное основание для решения задачи на отдельных стадиях производства экспертизы;

Обеспечения логичности и последовательности действий эксперта при решении конкретной экспертной задачи, обоснованности его выводов;

Обеспечения достоверности заключения эксперта.

В предложенной работе впервые с позиции системно-структурного подхода раскрывается гносеологическая сущность экспертного товароведческого познания при производстве экспертиз в целях определения рыночной стоимости товара, рассматривается процесс экспертного исследования, его стадии и связи между этими стадиями; даны определения предмета и объекта товароведческой экспертизы, очерчен круг экспертных задач "...".

I. Общие положения

1. Настоящая Методика (далее - Методика) определения рыночной стоимости товаров, в том числе транспортных средств, при проведении экспертных товароведческих исследований в экспертно-криминалистических службах таможенных органов России разработана в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Таможенным кодексом Российской Федерации ТК РФ), Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации УПК РФ), Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации ГПК РФ), Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях КоАП РФ), Уголовным кодексом Российской Федерации УК РФ), Налоговым кодексом Российской Федерации НК РФ) и представляет собой теоретико-методологическую основу проведения экспертных товароведческих исследований в целях определения свободной (рыночной) стоимости (цены) исследуемого товара.

2. Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара назначаются должностными лицами таможенных, следственных и судебных органов в целях:

Определения размеров пошлин, налогов и сборов, подлежащих уплате в отношении этих товаров в процессе проведения таможенного оформления и таможенного контроля;

Определения размеров штрафов при производстве экспертиз по делам об административных правонарушениях, дознании и слушании по уголовным и гражданским делам;

Иных случаях, предусмотренных законодательством РФ и нормативно распорядительными документами Федеральной таможенной службы России.

Товароведческие экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости товара могут проводиться по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц в установленном порядке.

3. Экспертом может быть назначено любое лицо, обладающее необходимыми специальными знаниями и аттестованное в соответствии с Положением об аттестации экспертов (утв. Приказом ГТК от 07.06.2004 N 646 (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.06.2004, рег. N 5879)), так и привлекаемое к производству экспертизы в установленном процессуальным законом порядке.

II. Предмет, объект, задачи товароведческой экспертизы

при решении вопроса о рыночной стоимости

исследуемых объектов

"Экспертиза - это исследование, проводимое в соответствии с процессуальным законодательством сведущими лицами на основе специальных познании в науке, технике, искусстве, ремесле для установления фактических обстоятельств дела, имеющих доказательственное значение." /13/.

В соответствии с этим определением предметом товароведческой экспертизы являются фактические данные (факты, обстоятельства), устанавливаемые на основе специальных научных познаний в области товароведения и исследования объекта и иных материалов дела.

Специальные товароведческие познания - это профессиональные знания в области товароведения, сущность которых определяется содержанием предмета науки товароведения. Товароведение - наука, изучающая товар с точки зрения его способности удовлетворять определенные потребности людей в предметах одежды, быта, производства и т.п. /14/. Краеугольным камнем данной науки является понятие товара, его сущностно-содержательная характеристика.

В экономической теории понятие товар характеризуется как объект купли-продажи ("продукт, который находится на рынке или может быть на него доставлен"), то есть товар - это, прежде всего, существуемый (существовавший) "предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет человеческие потребности в соответствии с ее назначением" /14/.

Товар имеет две стороны: потребительную стоимость и стоимость. Потребительная стоимость, определяемая в дальнейшем как качество - способность вещи удовлетворять человеческие потребности. "Качество продукции - совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные "...".

Качество продукции оценивается качественными и количественными показателями (описываются, взвешиваются, измеряются, т.п.).

Количественно-качественная определенность товара (продукции, изделий) позволяет отнести его к определенной классификационной единице, то есть установить его товарную принадлежность. В то же время продукция (товар) одного назначения по разному проявляет пригодность для потребления, определяемую степенью полезности для использования по назначению.

Соотношение показателей свойств исследуемого продукта и базовых, выступающих как мера качества, называется уровнем качества /25/, отражающим степень пригодности товара для использования его по назначению.

В то же время товар обладает и другой стороной: потребительные стоимости являются вещественными носителями меновой стоимости, которая выступает прежде всего в виде количественного соотношения, в котором происходит обмен различных потребительных стоимостей, то есть сравниваются их качество и количество.

Уровень качества, выраженный в стоимостных единицах, определяет стоимость товара.

Гносеологическая сущность понятия товар (объекта товароведческой экспертизы) определяет:

Товарную принадлежность;

Уровень качества;

Рыночную цену.

В процессе обращения товар претерпевает различные воздействия, в том числе негативные, в результате которых изменяются его свойства. Изменяется и его стоимость с учетом фактического состояния.

Таким образом, в процессе экспертного товароведческого исследования устанавливается:

Товарная принадлежность исследуемых объектов - принадлежность объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств;

Уровень качества;

Фактическое состояние исследуемых объектов;

Стоимость товара с учетом фактического состояния.

Объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары, в том числе транспортные средства, продукция машиностроительной, приборостроительной и электронной промышленности, строительные материалы, строительные конструкции и оборудование отечественного и зарубежного производства, сырье и материалы, т.д.

В случаях исследования больших партий товара одного вида, наименования, модели и т.д. объектами исследования являются образцы (пробы) при условии правильного отбора образцов (проб) в соответствии с существующими ГОСТ, ОСТ, РД и нормативно-распорядительными документами ФТС России. "..." образцов (проб) составляется Акт отбора образцов (проб) в установленном порядке.

В зависимости от обстоятельств дела вместе с объектами товароведческой экспертизы (продукцией, изделиями, их частями) экспертам представляют образцы-эталоны для сравнительного исследования.

Объектом товароведческого исследования при определении рыночной "...".

В качестве исходных данных при производстве экспертизы изучается маркировка, нанесенная на упаковку, непосредственно на изделие, или содержащаяся в ярлыках, этикетках и др., несущая информацию о товарных характеристиках (цифровые или буквенные показатели), изготовителе (рисунок товарного знака), способах обращения с грузом или уходом за изделием (различные манипуляционные знаки). Исследование маркировочных данных необходимо при решении ряда вопросов, в том числе связанных с фальсификацией товара.

К объектам товароведческой экспертизы относится и упаковка, в которой транспортировался или хранился товар.

Объектами исследования для эксперта являются и документы, содержащие сведения о состоянии объектов и осуществляемых операциях, дающие достаточную информацию о товаре:

Документы, несущие информацию об особенностях происхождения товара (сертификаты, удостоверения о качестве, технические паспорта и др.);

Товаросопроводительные (спецификации, упаковочные листы, ярлыки и т.д.) и товарно-транспортные документы (квитанции о приемке - отправке груза, транспортные накладные и др.);

Грузовые таможенные декларации (ГТД);

Паспорта на товары, акты санэпидемстанции и др.;

Акты осмотра груза, различные справки.

Суммируя изложенное, объектами товароведческой экспертизы являются продовольственные и непродовольственные товары изделия бывшие в употреблении, части изделий, образцы (пробы), образцы-эталоны, другие изделия (продукция) (аналоги), маркировка, упаковка, а также материалы уголовных, административных и гражданских дел, в которых изложена информация о товарных характеристиках исследуемых объектов и иная информация об обстоятельствах, повлекших изменение качества продукции (условиях упаковки, транспортировки, хранения), а также документы, предоставленные в процессе таможенного оформления и таможенного контроля, содержащие информацию об объекте товароведческой экспертизы.

III. Программа экспертного товароведческого исследования

в целях определения рыночной стоимости товара

Методика экспертизы (экспертного исследования) - это система методов, приемов и технических средств, последовательно применяемых при изучении объектов экспертизы для установления фактов, относящихся к предмету экспертизы.

Значимость методики в детерминации не только структуры, но и динамики индивидуально-исследовательской деятельности эксперта весьма существенна, поскольку она носит сложный многоуровневый характер и требует определенного упорядочения и регламентации.

Нижеприведенная структура решения экспертной задачи отражает многоступенчатость процесса экспертного исследования.

Методика проведения экспертного товароведческого исследования в целях определения рыночной стоимости товара содержит различные методические подходы на разных этапах исследования.

На каждом этапе исследуются определенные свойства объектов, используются соответствующие технические средства и решаются конкретные подзадачи.

Здесь основным условием решения задачи (подзадачи) является исследование не всех свойств объекта, а только тех из них, которые имеют значение для ее решения.

На первом этапе исследования решается группа задач, связанных с установлением товарной принадлежности исследуемых объектов, включающая исследование товарных свойств объектов, позволяющих определить:

Принадлежность исследуемых объектов к общепринятому классу с известным комплексом свойств по классификации Общероссийского классификатора продукции ОК 005-93 ОКП (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 30.12.1993 N 301), Товарной номенклатуры внешнеэкономической деятельности Российской Федерации ТН ВЭД России (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2001 N 830) и Общероссийского классификатора основных фондов (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359);

Принадлежность отдельных единиц или множества единиц к одной группе товаров (виду, модели, марке);

Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта данным контракта (договора);

Соответствие (несоответствие) товарных свойств исследуемого объекта маркировочным обозначениям.

Для установления товарной принадлежности объектов используются данные, разработанные наукой, в которых количественно-качественные характеристики заранее определены, что позволяет, проведя исследование методом идентификации /26/, отнести исследуемые объекты к определенной классификационной единице, разграничив их с другими в соответствии с принятой классификацией.

На втором этапе исследования решается группа задач, связанная с определением уровня качества и фактического состояния объекта, включающая установление:

Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов базовым данным (нормативным, образца-эталона);

Соответствия (несоответствия) фактических характеристик исследуемых объектов (сырье, состав, конструкция, применяемые материалы, модель, технические параметры, размерные признаки и др.) аналогичным данным, зафиксированным в товаросопроводительной деятельности товарно-транспортных, приемных и других документах;

Сущности и степени изменения качества продукции в связи с наличием физического, морального износа;

Фактических данных, связанных с соблюдением (несоблюдением) правил упаковки, маркировки, транспортировки, хранения и эксплуатации, механизма и причин изменения свойств объектов.

Для получения полного и научно обоснованного вывода, отражающего состояние исследуемого объекта, немаловажное значение имеет правильное применение экспертом методов и технических средств исследования, используемых при исследовании конкретной товарной группы.

При проведении осмотра товара на месте его хранения вышеуказанные факторы отражаются в Актах осмотра то Rap (транспортного средства) установленного образца.

На третьем этапе проводится анализ рынка исследуемого товара в конкретном регионе в конкретный период времени. Экспертные исследования на этом этапе включают в себя:

Анализ ценовой информации, содержащийся в различных легитимных источниках информации;

Анализ ценового ряда фактических сделок в условиях рынка;

Маркетинговые исследования аналогичного товара в случае отсутствия (или недоступности) источников информации о цене исследуемого товара.

Выбор аналога осуществляется путем изучения его характеристик по вышеуказанной схеме исследования. При выборе аналога учитывается максимальное соответствие свойств аналога и исследуемого объекта, при этом принимаются во внимание не только функциональное назначение и потребительские свойства товара и аналога, но и страна происхождения, конкурентоспособность, условия функционирования их на рынке.

В результате проведенных исследований определяется среднерыночная цена исследуемого товара на конкретном рынке в заданный период времени. При проведении экспертных исследований по вопросу определения рыночной стоимости товара, находящегося в процессе таможенного оформления, рыночная цена определяется по состоянию на дату, указанную в заявке таможенного органа, представившего товар на экспертизу, либо на дату производства экспертизы.

При проведении экспертных исследований по вопросу определения "..." или дело об административном правонарушении, рыночная цена определяется по состоянию на дату совершения правонарушения.

В иных случаях дату определения рыночной цены устанавливает лицо, назначившее экспертизу.

Проведение товароведческих экспертиз в целях определения рыночной цены исследуемого товара не включает в себя процесс рыночного ценообразования. Рыночная "..." товара содержит в себе надбавки (скидки), регулируемые конъюнктурой рынка, и налоги, устанавливаемые законодательством Российской Федерации.

Стоимость представленного на исследование товара определяется на основе его среднерыночной цены с учетом фактического состояния (наличия /отсутствия/: дефектов товара, в том числе внешнего вида и упаковки, сопроводительной и технической документации, комплектности и др., так как наличие перечисленных дефектов снижает качество и стоимость товара), количества и иных факторов, влияющих на его стоимость.

В некоторых случаях, например, когда правонарушение произошло намного раньше даты проведения экспертизы, эксперт может определить цену товара одним из следующих способов:

1. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в стабильной иностранной валюте (доллары США, Евро) и произвести перерасчет ее в валюту РФ (рубли) по курсу ЦБ РФ на дату совершения правонарушения.

2. Определить цену товара на дату проведения экспертизы в валюте РФ и скорректировать ее с учетом индекса инфляции за период с даты совершения правонарушения. Официальный размер индекса инфляции публикуется в государственных периодических изданиях финансового и общеэкономического характера.

Указанные способы не могут применяться в отношении товаров, имеющих тенденцию к ускоренному моральному износу, товарам, бывшим в употреблении и имеющим ограниченный срок годности.

IV. Источники информации, используемые экспертом

при определении свободной рыночной цены товара

При определении свободной рыночной цены товара в процессе проведения товароведческих исследований могут быть использованы следующие источники информации:

Публикуемые - каталоги, справочники цен, прейскуранты, прайслисты, проспекты, биржевые сводки и т.п.;

Непубликуемые - по специальным запросам ответы торговых представительств, фирм, производителей товаров и т.п.;

Нормативные документы - позволяющие определить рыночную стоимость товара расчетным путем по определенным методикам.

Также может быть использована информация, полученная из официальных сайтов сети общего пользования Интернет с указанием в исследовательской части заключения их реквизитов (адрес, фирма, дата регистрации).

В заключении должен быть указан используемый источник информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дата используемого документа и т.п.). Вся ценовая информация, собранная экспертом в ходе исследования по определению рыночной цены товара, должна храниться в архиве экспертного подразделения и допускать возможность ознакомления с ней при необходимости ее проверки в установленном порядке.

В целях обеспечения единообразного применения настоящей методики даны определения терминам и понятиям, используемым при производстве товароведческих экспертиз при решении указанной задачи.

Аналог - материальный (материализованный) объект, базовые свойства которого соответствуют свойствам исследуемого объекта.

Степень адекватности (приравненноетм) аналога исследуемому объекту определяется числом их общих свойств.

Цена - денежное выражение стоимости, определяемое как суммарные затраты на сырье, трудовые ресурсы, аренду основных зданий (сооружений) и регулируемое с учетом спроса и предложения, проявляемых на рынке.

Цена договорная - цена, устанавливаемая по договоренности с учетом потребительских характеристик товара, уровня его качества, спроса и предложения на рынке.

Цена регулируемая - цена, устанавливаемая уполномоченным государственным органом (учреждением) на сырье, материалы, продукцию определенных товарных групп.

Цена свободная рыночная - средняя цена, складывающаяся в зависимости от спроса и предложения на рынке или средняя цена осуществления сделок по данному товару в конкретный период времени.

Стоимость - 1. Денежное выражение ценности вещи; 2. Определенное количество общественно необходимого труда, затраченного на производство товара и овеществленного и воплощенного в этом товаре.

Износ - изменение свойств объекта товароведческой экспертизы, приводящее к снижению качества /17/.

Износ физический - состояние изделий, характеризуемое разрушением или ухудшением свойств в результате различных воздействий (трения, влаги, высоких температур и др.) /17/.

Износ моральный - состояние изделий, характеризуемое несоответствием их современному направлению моды, стилю, технологии и т.д. /17/, а также нормативным и законодательным актам.

Идентификация - установление соответствия конкретной продукции образцу и (или) ее описанию (ГОСТ Р 51293-99) /26/.

Результат идентификации - заключение о соответствии (несоответствии) конкретной продукции образцу или ее описанию (ГОСТ Р 51293-99).

Достаточное основание для решения задач - совокупность свойств (признаков) объектов исследования, установленная экспертом и достаточная для обоснования вывода о товарной принадлежности, фактическом состоянии, цене исследуемых объектов /17/.

Достоверность заключения эксперта-товароведа - истинность выводов, вытекающая из научных положений товароведческой экспертизы, научной обоснованности и надежности примененных методов и методик и конкретных результатов проведенных исследований /17/.

"..." - значение показателя качества продукции, принятое за основу при сравнительной оценке ее качества (ГОСТ 15467-79) /25/.

Рынок - сфера товарного обращения.

Уровень качества - относительная характеристика качества продукции, основанная на сопоставлении значений показателей, характеризующих техническое совершенство оцениваемой продукции с соответствующими базовыми значениями (ГОСТ 15467-79) /25/.

Свойства продукции - объективная особенность продукции, которая может проявляться при ее создании, эксплуатации или потреблении (ГОСТ 15467-79) /25/.

Признак продукции - качественная или количественная характеристика любых свойств или состояний продукции (ГОСТ 15467-79) /25/.

VI. Оформление результатов исследования

Оформление результатов экспертных исследований в экспертно-криминалистических службах ФТС России производится следующим образом:

Заключением эксперта по постановлению или определению таможенных, следственных и судебных органов;

Справкой эксперта (специалиста) по обращению государственных органов, организаций и гражданских лиц.

Заключение эксперта или комиссии экспертов состоит из: вводной части, исследовательской части и выводов.

Во вводной части заключения указываются: наименование учреждения; номер заключения; тип экспертизы (дополнительная, повторная, комплексная, комиссионная); основание производства экспертизы когда, и кем вынесено (постановление следователя (суда), определение суда, поручение таможенного органа); дата начала и окончания производства экспертизы; сведения об эксперте (Ф.И.О., занимаемая должность, образование, специальность, стаж работы (по специальности и экспертный), ученая степень; вопросы, поставленные перед экспертом; объекты исследования и материалы дела, иные материалы; способ доставки объекта и упаковка; сведения о заявленных ходатайствах; сведения о предшествующих экспертизах и их выводы; основание и мотивы назначения повторной или дополнительной экспертиз.

Исследовательская часть заключения должна содержать: результаты осмотра; справочные источники информации (наименование издания, номер и год его выпуска, реквизиты и дату используемого документа и т.п.) и нормативные документы, используемые экспертом при производстве экспертиз; методику (программу исследования) и примененные методы; процесс и результаты исследования; ссылки на иллюстрации и приложения.

В разделе "Выводы" на каждый поставленный вопрос должен быть дан ответ по существу либо указывается на невозможность его решения.

Вывод о цене товара должен содержать сведения о дате определения цены и месте (регионе), где устанавливалась данная цена, ее величину, выраженную в конкретных денежных единицах.

Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.

Суть подхода: через систему корректировок цены предложений всех объектов сравнения приводятся к цене объекта оценки.

В качестве объектов сравнения используются объекты, схожие с оцениваемым имуществом по возрасту, состоянию, техническим характеристикам, комплектации и пр. параметрам;

Сравнительный подход используется для расчета неуникального имущества;

Сравнительный подход применяется к оценке старого оборудования, вторичный рынок которого достаточно развит;

Как правило, для банка наиболее показательным является результат, полученный в рамках Сравнительного подхода;

Достаточным количеством объектов сравнения, информация о которых используется в расчетах, является 3-5.

Алгоритм Сравнительного подхода

Сбор рыночных данных и выбор объектов-аналогов (ценовая и техническая информация);

Анализ и проверка информации;

Выбор элементов сравнения (ценообразующие факторы);

Расчет стоимости оцениваемого объекта на основе проведения корректировок цен продаж.

Критерии подбора аналогов

Полное сходство по функциональному назначению (тип, род, класс, марка, модель оборудования);

Сходство по техническим характеристикам (параметрические показатели);

Аналогичное или близкое по возрасту.

Анализ ценовой информации

Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки);

Дата или время сделки;

Денежная единица;

Место продажи (регион России);

Год выпуска объекта-аналога;

Техническая информация (технические параметры, комплектация);

Наличие или отсутствие НДС в цене;

Наличие в цене транспортных или прочих издержек продавца.

Проведение корректировок

Последовательные корректировки:

Объем прав (собственность, аренда, лизинг);

Условия финансирования сделки (платеж 100%, авансовый платеж, в рассрочку, предоставление кредита);

Условия (тип) сделки (рыночная, закрытая, спекулятивная, инвестиционная);

Корректировка на закрытие сделки – поправка на уторгование;

Таможенные платежи.

Проведение корректировок

Независимые корректировки:

Возраст (физический износ оборудования);

Параметрические корректировки (производительность, мощность, длина обрабатываемой детали);

Комплектация (наличие/отсутствие дополнительных узлов, компонентов, деталей)

Местоположение.

Проведение корректировок

Экспертный метод (необоснованные экспертные корректировки, как правило, должны быть не более 20-30%)

Расчет корректировок парными продажами (является предпочтительным, т.к. основан на данных рынка)

Качественный анализ

Элементы коррялиционно-регрессионного анализа

!!! У отдельных банков существуют требования о размере абсолютных валовых корректировок, максимальная величина которых не может быть, как правило, выше 30%)!!!

Расчет корректировки на физический износ

где К ФИ – корректировка на физический износ;

ФИ ОО – физический износ объекта оценки;

ФИ ОА – физический износ объекта оценки.

Расчет параметрических корректировок

где, Ц оо – цена объекта оценки, скорректированная внесением поправки;

Ц ан – цена объекта аналога;

Х, Х ан – значение параметра у оцениваемого объекта и у объекта-аналога соответственно;

n – показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену, называемый коэффициентом торможения (коэф-том Чилтона).

Расчет коэффициента Чилтона

где n – коэффициент Чилтона;

Ц 1 , Ц 2 – цены объектов-аналогов;

Х 1 , Х 2 – параметры объектов-аналогов

МЕТОДЫ

Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1) ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;

2) прямого сравнения с идентичным объектом;

3) прямого сравнения с аналогичным объектом;

4) прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5) расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.

Метод ценовых индексов (индексирования по фактору времени).

В настоящее время он применяется исключительно как вспомогательный для учета инфляции (как в РФ, так и за ее пределами, при оценки импортного оборудования и для приведения аналогов и объекта оценки к дате определения стоимости).

Суть метода проста. Известна стоимость (корректнее говорить «цена предложения») объекта на какую-то дату. Нужно пересчитать стоимость объекта (цену предложения) на заданную дату определения стоимости (дату оценки). Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда скорректированная цена объекта на дату оценки Ц: Ц  Ц п *I п/0 где, Ц n - цена объекта в базисном (нулевом) месяце; I n/0 - корректирующий индекс для n-го месяца по отношению к 0-му месяцу; n - период индексации, выраженный в количестве месяцев.

Идентичный объект - это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена предложения идентичного объекта служит базой для определения стоимости оцениваемого объекта посредством применения так называемых «экономических» (в отличие от технических) корректировок. В ряде источников экономические корректировки принято называть коммерческими.

«Экономические» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

Первая группа . Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное нахождение оборудование на складе и иные).

Вторая группа . Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

Третья группа . Корректировка по фактору времени.

Корректировки второй и третьей групп выполняются практически всегда, корректировки первой группы - выборочно с учетом их определенности и значимости.

«Экономические» корректировки (как и иные) могут быть как мультипликативными (вносимыми коэффициентными) так и аддитивными (вносимыми абсолютными поправками). Последовательность их внесения рекомендуется выполнять в последовательности: аддитивные корректировки рекомендуется вносить после мультипликативных. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени. Последовательность внесения корректировок в цену идентичного объекта обычно представляется в табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.

Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект, в сравнении с оцениваемым объектом, имеет только стоимостные отличия, которые, как было показано выше, проводят только «экономические» корректировки, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду со стоимостными отличиями имеет отличия в значениях основных эксплуатационных, следовательно, и ценообразующих параметров.

Поэтому, кроме «экономических» корректировок, проводят корректировки на параметрические различия.

Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены.

Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов). Корректировки на параметрическое различие также разделяю на два вида: мультипликативные и аддитивные.

Метод удельных экономических показателей с использованием «линейного коэффициента торможения» - линейная модель.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом: Ц кор = Ц + П = Ц + b (X - X ан), где: Ц кор - цена, скорректированная внесением поправки; Ц - исходная цена; П - абсолютная поправка к цене аналога; b - «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения; Х, Х ан - значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно.

«Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов:

1) способом «двух точек»;

2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми. «Цена» единицы параметра находится по формуле: Б = (Ц 1 -Ц 2) / (Х 1 -Х 2), где Ц 1 и Ц 2 - цены первого и второго объектов соответственно; Х 1 и Х 2 - значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Метод «параметр-цена» с использованием степенного коэффициента (коэффициента торможения цены) – степенная модель.

Корректировка выполняется мультипликативной поправки по формуле: Ц кор  Ц*К кор, где К кор – корректирующий коэффициент, определяемый по формуле: Ккор = ((Х)/(Х ан)) y где y – коэффициент «торможения цены».

Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида Ц = а*Х*b. Параметр b в этом уравнении - интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные (мультипликативные) корректировки применяются для учета различий по главным параметрам. Аддитивные корректировки вносятся после внесения мультипликативных и применяются для учета влияния второстепенных (менее значимых) показателей.

Метод направленных качественных корректировок

Данный метод применяется в случае оценки, когда возникает необходимость внести несколько корректировок на различие параметров или характеристик, а «цены» их трудно или практически невозможно определить из-за недостатка информации.

В этом случае определяется только направленность воздействия корректировки на стоимость, подразделяя все корректировки на два вида: повышающие и понижающие стоимость (цену).

Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Допускают, что корректировки имеют примерно равную весомость по своему влиянию на стоимость. Это означает, что у каждого аналога одна повышающая корректировка и одна понижающая корректировка полностью нейтрализуют друг друга. Действующей корректировкой будем называть такую корректировку, которая не подверглась нейтрализации корректировкой противоположного направления.

Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену - нижний аналог. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок - верхний аналог. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

Искомая стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение определяется количеством действующих повышающих корректировок нижнего аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога: S  Ц н  (Ц в -Ц н)/(N в+ - N н-)* N н- где Ц Н, Ц В - нижняя и верхняя цена соответственно; N в+ - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога; N н- - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

Если количество аналогов больше двух, то стоимость объекта устанавливается в нескольких интервалах, а потом вычисляется среднее значение. При этом возможны два случая:

1) один нижний аналог и несколько верхних аналогов;

2) один верхний аналог и несколько нижних аналогов.

В первом случае рассматриваются все интервалы с одним и тем же нижнем аналогом, во втором случае, наоборот, - все интервалы с одним и тем же верхним аналогом. По полученным значениям стоимости в каждом интервале рассчитывают среднее значение, которое берется как итоговый результат.

Данный метод позволяет выполнить оценку стоимости единицы оборудования при минимальном объеме исходной информации, и особенно он может быть полезен, когда различия между оцениваемым объектом и аналогами проявляются не только в значениях технических параметров, но и в дискретных характеристиках.

Разновидностью описанного выше метода является метод взвешенных направленных корректировок , при котором количество действующих корректировок подсчитывается с учетом весомости каждой корректировки. Для каждой направленной корректировки указывается весовой множитель. Шкала весовых множителей может содержать любое по усмотрению экспертов количество градаций. Наиболее простой подход, когда корректировки подразделяют на сильные, средние и слабые и им присваивают весовые множители 3, 2 и 1 соответственно. Таким образом, одна сильная корректировка как бы эквивалентна трем слабым, а одна средняя корректировка - двум слабым. При этом весовой множитель для корректировки выбирается экспертом исходя из силы влияния параметра на стоимость (цену) и степени различия в значениях данного параметра у сравниваемых объектов. Последующий подсчет количества действующих корректировок выполняют с 61 учетом весовых множителей. Все последующие операции такие же, как и при обычном методе направленных корректировок.

Метод расчета по корреляционным моделям и удельным показателям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить достаточно большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса или вида. Допускается, что у машин данного класса существует закономерная связь между ценой (стоимостью), с одной стороны, и основными техническими и функциональными параметрами, с другой стороны. Поэтому задача сводится к тому, чтобы математически описать эту связь и далее применить полученную математическую модель для оценки всех объектов, входящих в множество объектов одного класса.

Сначала комплектуется выборка объектов определенного класса (вида, группы), для которых известны основные параметры и цены. Далее цены должны быть приведены к единым условиям с введением соответствующих «коммерческих» корректировок. Затем с помощью методов теории корреляционно-регрессионного анализа разрабатывают корреляционную модель зависимости цены от одного или нескольких главных параметров.

Большое значение имеет выбор состава параметров. Из множества параметров, которыми характеризуются машины, оборудование и транспортные средства, отбирают те, которые дают представление о полезности оцениваемого объекта для покупателя. При этом руководствуются принципом полезности. С изменением данных параметров изменяется степень полезности объекта, а, следовательно, и его стоимость.

В качестве влияющих параметров выбирают как функционально обусловленные параметры (наибольшие размеры обрабатываемых деталей - для станков, грузоподъемность - для грузовых автомобилей и подъемников, мощность - для энергетических машин и т.д.) и параметры качества (производительность и надежность - для технологических машин, точность обработки - для станков, скорость и маневренность - для транспортных средств и т.д.).

Естественно стремление включить в корреляционную модель как можно больше параметров. Однако в этом отношении существуют объективные ограничения, вызванные, во-первых, малыми размерами выборок и, во-вторых, наличием мультиколлинеарности, т.е. взаимных связей между самими параметрами.

Практически редко количество параметров в корреляционной модели превышает 3.

В результате корреляционного анализа разрабатывают либо парную (однофакторную) модель, когда берется один ведущий параметр-аргумент, либо многофакторную модель, когда имеется несколько параметров-аргументов.

При парной корреляции между расчетной стоимостью S и параметром Х используют линейную или степенную функции вида соответственно:

S  a 0  a 1 X

S  a 0  X a1 (4.1.8) где S - оцениваемая стоимость объекта; a 0 , a 1 - статистические параметры корреляционной модели.

Расчеты по корреляционным моделям дают достаточно приемлемые результаты, однако при этом требуется большой статистический материал. Количество объектов для построения модели должно превышать количество параметров-аргументов примерно в 6 раз. Обычно в статистическую выборку включают не только близкие аналоги по функциям и 62 исполнению, но и конструктивно подобные объекты, относящиеся к одному виду и образующие параметрические ряды.

Необходимо помнить, что описанный метод можно применять в том случае, если значение ценообразующего параметра объекта оценки лежит в интервале значений ценообразующих параметров аналогов. Если мы попытаемся рассчитать по этому уравнению стоимость крана с грузоподъемностью, например 20т, то получим непредсказуемый результат.

Сравнивая два метода, метод прямого сравнения с аналогом, и метод расчета по корреляционным моделям, следует отметить, что, по сути, это один и тот же метод.

В методе прямого сравнения с аналогом также же строится «корреляционная» зависимость, но только по двум аналогам и на основе степенного тренда. В методе построения корреляционных моделей используется несколько аналогов, и вид тренда выбирается из 63 условия наибольшей степени достоверности. В этом смысле последний метод более точен, чем первый.

Метод удельных ценовых показателей большой точности не дает, так как для многих видов машин и оборудования стоимость (цена) определяется не только одним параметром. Чтобы учесть влияние других факторов, удельный ценовой показатель устанавливается дифференцированным в зависимости от других параметров и характеристик.

Например, для прессов определенного вида в качестве главного параметра может быть взято номинальное усилие пресса. Однако в широком диапазоне удельная стоимость единицы усилия может оказаться переменной, и тогда устанавливают «цену» единицы данного параметра дифференцированной - для малых, средних и больших прессов.

Метод расчета с помощью удельного ценового показателя отличается исключительной простотой и позволяет делать быстрые, экспрессные оценки, однако точность получаемых результатов невысока, так как часто имеется еще ряд влияющих факторов, которые не учитываются.

Сам по себе удельный ценовой показатель может применяться только в некотором интервале значений главного параметра, в других интервалах значение этого показателя будет другим. Во многих случаях наблюдается закономерное снижение удельного ценового показателя с ростом главного параметра.

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость или стоимость, независимую от места использования. Чтобы затем определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы. Именно в возможности получения действительно рыночной стоимости заключается главное достоинство этих методов.

Однако методы сравнительного подхода имеют и свои минусы, главный из которых заключается в том, что надежность оценок этими методами определяется полнотой и достоверностью рыночной информации, на обработке которой они построены. А для объектов, не имеющих открытого и массового рынка, применение этих методов оказывается вообще невозможным. Кроме того, данные методы предполагают «поштучную» оценку каждой машины или единицы оборудования, при большом множестве объектов оценка получается очень трудоемкой. Ускорение оценочных работ при некоторой уступке в 64 точности можно получить, применяя методы расчета по корреляционно-регрессионным моделям и удельным ценовым показателям.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО: (более короткий текст)

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины - объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

п. - показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Значения показателя степени (п) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов - 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а, следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

Трудоёмкость множественных оценок;

Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации. Метод САП состоит из нескольких этапов.

Этап первый. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, месторасположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования.

Этап второй. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Этап третий. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Во-первых, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; во-вторых, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости включает в себя следующее:

определение стоимости участка земли, определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений, определение величины накопленного износа зданий и сооружений, определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется посредством прогнозирования будущих доходов,

капитализации будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.